ЭЛЕКТРОННАЯ ЦИФРОВАЯ ПОДПИСЬ:
КАК ИЗ-ЗА НЕЁ НЕ ЛИШИТЬСЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Добрый день, уважаемые гости блога!
Сегодня, исходя из пожеланий наших вопрошающих, расскажу об электронной цифровой подписи (ЭЦП) и о коварствах, которые она может таить.
ЭЦП – это цифровой аналог рукописной подписи человека.
Она бывает простая и усиленная.
✅ ПРОСТАЯ ПОДПИСЬ
Это коды и пароли, с помощью которых можно идентифицировать конкретного человека. Самый доступный пример – логин и пароль, которые мы с вами вводим, чтобы воспользоваться, например, порталом госуслуг, или код из sms, который приходит на смартфон, когда мы совершаем банковскую операцию через мобильное приложение.
Простую электронную подпись нельзя использовать при подписании электронных документов. А вот усиленную как раз можно и нужно.
✅ УСИЛЕННАЯ ЭЦП
Бывает двух видов: неквалифицированная и квалифицированная.
Первая в основном используется для участия в торгах и государственных закупках, электронном документообороте внутри компании.
Вторая – самый совершенный вид электронной подписи.
Квалифицированная ЭЦП создается с помощью сертифицированных криптографических средств и является полным аналогом личной подписи или печати организации. Электронный документ, заверенный такой подписью, приобретает правовую силу.
Так, предприниматель, имея усиленную электронную подпись, может, например, удалённо сдать отчетность в налоговую или быстро зарегистрировать онлайн-кассу.
Врач – выписать пациенту цифровой больничный лист.
Обычный гражданин – провести сделку с недвижимостью без визита в МФЦ и Росреестр по интернету, подать заявление в вуз, ЗАГС, поучаствовать в аукционе, оформить патент на изобретение или онлайн-заявку на кредит.
С учетом планов российских властей перевести общение государства и бизнеса полностью в электронный формат, наличие усиленной электронной подписи становится действительно важным.
Но, как всегда, есть нюансы.
Подписи выдают специальные удостоверяющие центры, аккредитованные при Минцифры России.
В центр потребуется явиться лично, представить паспорт и СНИЛС.
Оператор внесёт данные в систему, проверит на подлинность и выдаст подпись на флешке.
Чтобы работать с ней, дома потребуется настроить программное обеспечение. Оформление электронной подписи в среднем стоит около 3 000 рублей.
Специалисты удостоверяющих центров уверяют, что подделать электронную подпись невозможно!
Однако в 2022 году произошла история, которая показала, что это не совсем так. Дело получилось настолько громким, что стало поводом для принятия отдельных поправок в законодательство России.
Пострадал владелец столичной недвижимости. Мошенники продали принадлежащую ему квартиру третьему лицу. Сделка была совершена дистанционно, а документы заверены подделанной электронной цифровой подписью…
Теперь в законе есть пункт о том, что электронные сделки с недвижимостью возможны только при наличии согласия на такой формат со стороны владельца. На основании заявления собственника в Росреестр отметка об этом проставляется в Едином государственном реестре недвижимости.
Федеральный законодатель защитил права собственников недвижимости.
Теперь никто не сможет подделать их электронную подпись и без их ведома распорядиться недвижимостью.
А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем.
❓ КОГО КАСАЕТСЯ ЗАКОН
Он касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в Росреестре.
❓ В ЧЁМ БЫЛА ПРОБЛЕМА С РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВ
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Хочу ещё обратить внимание читателя, что распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле – соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил её. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.
❓ ЧТО ДЕЛАТЬ
Поделюсь реальной историей из моей практики: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без неё. А спустя время, узнала, что квартира ей давно не принадлежит: её уже перепродали и новый собственник пришёл заселяться. Суд длился почти четыре года. Всё это время мы пытались доказать, что не было цели подарить или продать квартиру.
Увы, даже в Верховный Суд Российской Федерации оспорить сделку не удалось, ибо моя клиентка, находилась в здравом уме и была признана вполне дееспособной.
К сожалению, она надеялась на чудо, которого не бывает…
❓ КАКОВ ЖЕ ВЫХОД ИЗ ПОДОБНЫХ СИТУАЦИЙ, ЕСЛИ БУДЕТ ИСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЭЦП
Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника.
ЭЦП есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность её владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.
Раньше:
если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП (или говорил, что не знал).
Сейчас:
сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором чётко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП.
Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придёт отказ, а мошенники не смогут переоформить жильё, следовательно, собственник не потеряет свои права.
❓ КАК ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ О РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С ЭЦП
Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, как я уже сказал, в реестре прав должна быть запись об этом.
По умолчанию такой записи нет — её внесут только по вашему заявлению.
Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаёте лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же.
Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.
❓ ЧТО НУЖНО УЧЕСТЬ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ СОГЛАСИЯ НА СДЕЛКИ С ЭЦП
Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — по усмотрению собственника.
Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас. Если заявление на регистрацию подаёт нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.
❗ МОЖНО ЗАПРЕТИТЬ СДЕЛКИ БЕЗ ЛИЧНОГО УЧАСТИЯ СОБСТВЕННИКА
Росреестр постоянно напоминает, что есть ещё один способ обезопасить своё имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нём даже не подозревают.
Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке. Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть.
В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.
Важно:
у такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придёт с доверенностью продавать вашу квартиру и никому её не подарит.
При необходимости, запрет можно легко отменить.
Такое заявление не спасет от претензий кредиторов, если есть решение суда или требование пристава. Например, запрет на сделки без личного участия не поможет, если нужно выделить супружескую долю для погашения долгов или наложить арест на имущество.
❓ КАК ОБЕСПЕЧИТЬ БЕЗОПАСНОСТЬ ЭЦП
Подделать саму ЭЦП нельзя. В её основе лежат криптографические технологии, которые не поддаются взлому.
Переживать о том, как защитить свою подпись от подделки, не нужно, потому что мошенники действуют примитивнее — они подделывают документы, чтобы незаконно получить ЭЦП, или крадут подпись.
👉🏻 Рекомендуем соблюдать правила безопасности, которые помогут избежать мошенничества с цифровой подписью:
🔹 Нельзя передавать ЭЦП другим людям. Никто не должен иметь доступ к закрытому ключу подписи, потому что могут подписать документ самовольно. Тогда доказать, что подпись поставил не владелец, а постороннее лицо, будет почти невозможно.
🔹 Токен с подписью и компьютер, где она используется, должны быть защищены паролем. Иначе злоумышленник сможет воспользоваться чужой ЭЦП, если украдёт токен или получит доступ к компьютеру.
🔹 Если ЭЦП хранится на компьютере, он должен быть защищён от вирусов. Подозрительный файл, который пришел на почту, лучше не открывать: он может оказаться шпионской программой, которая скопирует все файлы, в том числе электронную подпись.
🔹 Если нужно отойти от компьютера, его лучше блокировать. Это гарантирует, что никто не воспользуется подписью в отсутствие владельца.
🔹 Нельзя передавать сканы и реквизиты паспорта ненадёжным фирмам или оставлять их на подозрительных сайтах. Если сканы попадут в руки мошенников, они могут получить по ним электронную подпись от чужого имени. Скорее всего, сотрудники удостоверяющего центра увидят подделку и сертификат не выдадут, но лучше не рисковать.
🔹 Если паспорт пропадет, об этом нужно сразу сообщить в полицию — заявление станет аргументом, если потребуется доказать, что ЭЦП на документ поставили мошенники.
ЖЕЛАЕМ УДАЧИ И МЕНЬШЕ ПРОБЛЕМ С ЗАКОНОМ!
Остались вопросы? Возникли новые вопросы? Задайте их!
☎️ Бесплатный звонок по России: 8 800 201 28 63 (работает с 09:00 до 17:00 МСК)
📲 Telegram, WhatsApp: +7 991 084 60 77 (только для письменных сообщений)
